四合院歷史悠久，而清代才是北京四合院發展的巔峰時期。到了清代晚期，中國逐漸淪為半殖民地半封建社會，北京四合院的發展也從這個時候開始逐步沒落。
在外族入侵以及西方文化滲入的影響下，北京傳統四合院設計也受到一定影響。這個時期的四合院設計，或多或少加進了一些西洋建筑的裝飾成分，最典型的就是圓明園式隨墻門的出現。受“西學東漸”之風影響較深的人，便開始標榜自己為“新派”代表，也有為數不多的一些在宅內興建“洋樓”的例子。不過總的來說，這個時期，北京的傳統民居基本保持了明清型制。 對中國文化影響最大的就是日本帝國主義侵華。由于通貨膨脹，物價上漲，國民經濟水平每況愈下，很多原來住獨門獨院的居民再也沒有能力養更多的房子了，只好將多余的房子租出去，以租金來補貼正常的生活。這樣一來，居民的住房越來越少，院里的房客越來越多，獨門獨戶的四合院開始變成多戶雜居的大雜院，整個四合院的居住性質發生了變化。
到了建國以后，北京傳統四合院在使用上出現了根本性變化。由于所有制的變更，很多清代時期遺留下來的王府、宅院由私產變為公產。它們不再為昔日的貴族所占有，轉而成為國家機關、學校、醫院、工廠、俱樂部等公用住房。使用功能的改變，使得四合院建筑本身與使用者的需求之間產生了難以解決的矛盾，最終導致的結果就是，不再是人服從建筑，而是建筑被人改造。那些仍作為住宅用的院落，己不再為單獨某個家庭占有，變為多戶居住的“大雜院”。這些用途上的變化，使四合院再難保持昔日的深邃、安謐、幽雅和溫馨，四合院被分割、改造、瓜分成了普遍現象。
北京四合院罹難最為嚴重的時期，是那場席卷中國的文化大革命。60年代末的紅衛兵“掃四舊”，將四合院中精美的磚雕、木雕、石刻、彩繪進行掃蕩，無數價值極高的藝術品，或被砸成碎塊，或被抹上泥灰，能得以幸存者為數寥寥。緊接著發生的為“備戰”搞的全民挖洞運動，進一步破壞了四合院的原有格局和排水系統，給四合院造成了嚴重的破壞。
時間到了1976年，唐山大地震對四合院的破壞更是雪上加霜。為避震災，在已經很擁擠的院子里塞滿了“抗震棚”，隨著人口增長，這些抗震棚后來都成了永久性建筑，把四合院搞得面目全非。 
文革以后，北京城市發展總體規劃中確定了四合院保護方針，上述惡化趨勢有所控制，但緊跟而來的大規模的舊城改造與四合院的保護又出現了尖銳的矛盾。這一時期，建設性破壞時有發生，如何解決好舊城改造和四合院保護的矛盾，在當時來說仍是—個需要認真研究的課題。
在80年代初至今的十多年中，北京的四合院聚集區又出現了一種新的現象：有些移居北京的僑民和在改革開放中先富起來的人們，抱著懷舊心理和對傳統文化的強烈向往，在四合院集中的地方買下舊院，重新翻建新四合院。有些長期居住在中國的外國人也征地建房，住進了傳統的中國民居。這種新四合院設計大多采用傳統建筑的外形和色彩，室內則是暖氣、上下水、衛生間、空調等現代化設施以及高檔裝修。經過翻建的四合院，由多家居住的大雜院重新變回了一家一戶的私宅，院落寬敞，花草豐茂，景致幽雅，安恬靜謐，四合院似乎又回到了它的鼎盛時期。
上述這種新的景象近年來愈演愈烈，大有蓬勃發展之勢。這種現象究竟是北京四合院的復蘇，還是傳統住宅建筑在新的歷史條件下的發展，目前尚未有人進行研究和界定，但它作為一種不可忽視的歷史現象，已在北京四合院的發展史上書寫下了濃墨重彩的一筆。
北京四合院是我們華夏祖先經過幾千年的實踐、改革、遴選、優化而創造出來的一種極為優秀的住宅建筑形式，它是中國人民祖祖輩輩辛勞智慧的產物，是—代代華夏兒女藝術才華的結晶，它承載著中華民族悠久的歷史，寄托著炎黃子孫深厚的民族情感，是中華民族一筆豐厚的歷史文化遺產。
在改革開放不斷深入發展的今天，如何在繼承中華優秀文化傳統的前提下，有分析地吸收外來文化為我們所用，是擺在我們面前的重要課題。我們要認真學習傳統、弘揚傳統，為創造具有中國民族風格的現代建筑而努力。
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